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報告:疫情下73.7%受訪者暫緩賣房 4個信號值得注意

2020-02-19 15:42:13來源:

2020年春節,受新冠肺炎疫情影響,全國多地關閉售樓處和中介門店,暫停網簽和工地施工。樓市按下暫停鍵后,許多人的購房、換房、賣房計劃也被打亂。

為更全面、深入地了解住房消費者的心理變化,貝殼研究院、和訊網、90度地產聯合發起了“疫情下的住房消費者預期調查”。從來自全國各地的用戶問卷反饋中,我們注意到了這四個也許會對樓市產生重要影響的信號。

信號一

房價預期小幅下跌為主

買房意愿與持有現金持平

所有人都在關心,疫情何時能夠結束?調查顯示,47.26%的受訪者預期比較樂觀,認為兩個月內能打贏這場“防疫戰”。40.36%的受訪者較為謹慎,認為疫情要到5月甚至更晚的時間才能結束。2020年,樓市“小陽春”大概率不會出現,一線和強二線的市場恢復相對能快一些,三四線的樓市調整則需要更多的時間。

圖:消費者對疫情結束時間的判斷

圖:消費者對疫情結束時間的判斷

疫情過后,房價的走勢將會如何?調查顯示,超過半數的受訪者認為房價會下行,還有27.6%的受訪者認為房價會保持穩定。去年年底,部分城市的新房庫存上升,去化是一大難題。以北京為例,截止目前,北京新房(普通住宅+自住型商品房+別墅)尚有9.6萬套待售房源。在疫情影響和開發商快速回籠資金的壓力下,降價促銷有可能成為大概率事件。近日,恒大“網上購房”75折優惠各種刷屏,已經打響了“降價促銷第一槍”。

圖:消費者對后期房價的預判分布

圖:消費者對后期房價的預判分布

疫情結束,消費者的投資渠道會發生什么變化?從這次調查的結果來看,消費者對持有現金表現出了較為強烈的意愿,買房意愿占比也不低。兩者占比均為36%,基本持平??梢娪绣X和有房,只要占一樣,對抗不確定風險的信心就能顯著提升。

圖:疫情后消費者消費意愿分布

圖:疫情后消費者消費意愿分布

此外,我們還注意到,有買房和換房計劃的人在疫情后買房意愿相對更強,占比分別是51%和43.9%??梢?,疫情并不是減少了購房需求,而是將購房需求延后了。隨著疫情被逐步控制,預計市場也將逐漸復蘇。

圖:不同消費計劃群體疫情后的消費意愿分布

圖:不同消費計劃群體疫情后的消費意愿分布

信號二

買房需求雖遲但到

大城市、大房子、好物業更受偏愛

如前所述,疫情對住房消費的影響,主要是需求延遲。消費者的購房愿意,受疫情影響并不大。在本次調查中,僅有8.5%的受訪者表示受疫情影響取消買房計劃,絕大部分有購房計劃的消費者只是推遲或觀望。

圖:疫情對消費者購房計劃的影響

圖:疫情對消費者購房計劃的影響

消費者的購房計劃會延遲多久?調查顯示,推遲時間普遍不超過半年。近4成消費者購房計劃僅推遲1-3個月,推遲時間在6個月以內的,累計占比達67.8%。

圖:消費者購房計劃推遲時間分布

圖:消費者購房計劃推遲時間分布

除了購房計劃的延遲,本次疫情還將改寫購房者的消費觀。調查顯示,疫情過后,消費者購房意愿將進一步向大城市、大房子和好物業傾斜。

■資源集中的大城市仍是多數人的購房首選。疫情之下,消費者會更關注物業、醫療等資源。但從基本面來看,好的資源主要還是集中在大城市。因此,在人群密度較低的郊區、老家以及大城市之間,超過半數的受訪者還是選擇了在資源集中的大城市購房。

圖:疫情后消費者購房意愿分布

圖:疫情后消費者購房意愿分布

■ 全民宅家,加深了對大戶型的渴求。本次疫情導致了長時間的全民隔離,不少人在家辦公,明顯感受到房屋空間不夠用。家庭成員越多,對獨立空間的需求也就越強。本次調查中,41.6%的受訪者表示疫情后更想購買大戶型,以便和父母孩子一起居住。

圖:疫情后消費者購房意愿分布

圖:疫情后消費者購房意愿分布

■最愿為好物業買單,物業服務靠軟實力勝出。調查顯示,63.3%的受訪者表示更愿意為高品質的物業付費,比例高于醫療配套、交通條件等。如果說非典觸發了第一次居住消費偏好變化,即通風透氣的板樓成為好社區的重要標準,那么新冠或將觸發第二次居住消費偏好變化,即“好社區”從硬件設施的完備度轉向軟性的社區服務。

圖:消費者購房付費意愿

圖:消費者購房付費意愿

信號三

73.7%受訪者暫緩賣房

業主還貸壓力與降價意愿掛鉤

疫情過后,業主還賣不賣房?在有賣房計劃的受訪者中,73.7%的人表示因市場不明朗要暫緩賣房計劃。因為想換取現金和擔心房價下跌而賣房的比例并不高,分別為11.4%和14.9%。這種情況預示著未來疫情結束之后,市場不會迎來供給的井噴,不會出現大量拋售的情況。

圖:疫情對消費者賣房計劃的影響分布

圖:疫情對消費者賣房計劃的影響分布

對于開發商降價促銷的活動,業主的態度也比較強硬,愿意跟隨降價的比例僅為29.7%,33%的業主維持原報價,更多的業主選擇暫時不賣??梢?,二手房業主對于賣房的迫切性比開發商低多了。

 圖:疫情對消費者賣房計劃的影響分布

圖:疫情對消費者賣房計劃的影響分布

但對于部分還貸壓力較大的業主來說,降價出售也是可以接受的。在受訪者中,少數業主月供收入比超出了合理范圍,預期差加上現金流需求高,降價出售意愿相對較強。月供收入比在70%及以上的業主中,近一半的業主愿意降價出售。

圖:受訪業主的月供收入比分布

圖:受訪業主的月供收入比分布圖:不同月供收入比的業主的賣房計劃分布

在二手房市場中,還有一個特殊的群體——換房者。他們既是供應方,也是消費者。對于居住條件的改善,也有更高的期許。盡管疫情對市場有一定影響,他們依然更愿意為更大的戶型、更低密度的社區和更優質的物業服務買單。

綜合來看,二手房市場在疫情沖擊下的穩定性相對較強,二手業主的韌性也比較高。大部分業主會因為市場不明朗而暫停掛牌,不會出現大量降價拋售的情況。當然,我們也要關注疫情持續時間對居民還貸壓力的影響。

信號四

看房場景線上遷移

線上買房全面實現尚需時日

疫情導致線下交易無法實現,不少開發商和房地產媒體平臺開始投入線上售樓處,直播賣房正在興起。對于這一新生事物,消費者愿意買單嗎?

本次調查結果顯示,60%的受訪者不會在線上購房,但會在線上查看房源信息、咨詢購房事宜。雖然購買決策短期內仍難以由線下轉至線上,但越來越多的交易場景開始由線下向線上遷移,比如VR帶看和線上協商等。

另外,有29.2%的受訪者表示愿意在線上買房,線上購房已經開始被部分人所接受。貝殼研究院認為,房屋交易線上化已成為不可逆的趨勢,此次疫情正在加速這一趨勢的發展。

圖:消費者對于互聯網購買房屋的意愿

圖:消費者對于互聯網購買房屋的意愿

未來,在房屋交易場景中,線上和線下的分工會越來越明確。線上主要解決信息匹配的問題,通過更加及時、豐富的信息提高信息的透明度,讓消費者有更多選擇。線下經紀人則專注于實地帶看等高品質的服務。

貝殼研究院認為,此次疫情對于行業是一次倒逼的機會,真正線上買房需要完善的數據基礎設施,需要完善的法律監管體系,也需要專業分工的服務者。隨著政府電子政務的推進、新房與二手房信息平臺的建設,互聯網技術會徹底改變買房這件事。

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